Wework计划今年9月上市

2019.08.03
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孵化资讯

 

据外媒报道,共享办公巨头Wework (现更名为We Company)计划通过债券融资筹集50亿美元(40亿英镑)至60亿美元,于今年9月份上市,招股计划书最快将于8月公布。WeWork将任命摩根大通银行和高盛集团在下个月充当其IPO首席承销商,并将提高投资银行的上市承销费率。

自 2011  年成立以来,WeWork 通过债务和股权融资总计达到 84 亿美元。

1.WeWork 介绍

WeWork成立于2010年,其估值高达470亿美元,成为美国仅次于Uber的新创企业。自创办以来,WeWork累计融资120亿美元,其中,来自软银的投资总额多达104亿美元。软银集团创始人兼CEO孙正义还将WeWork称为他的下一个“阿里巴巴”。

WeWork商业模式比较简单单纯:从房地产商手中租赁办公空间,再划分为一个个小区块,提供企业家办公、交流的空间。小至一张桌子,大至一间办公室,都可以进行租用。不到10年时间,WeWork据点已遍布全球近40个国家,超过100座城市。

 

2.WeWork商业模式与业务

今年1月,WeWork公司宣布,征服了办公地产市场之后,它将更名为“We Company”,并将其分为三个部门:以办公室为中心的WeWork、以住宅为中心的WeLive和以教育为中心的WeGrow。

 

WeWork为技术创业亚文化社区提供共享工作空间,为企业家,自由职业者,创业公司,小型企业和大型企业提供服务。它为企业家和公司设计和构建物理和虚拟共享空间和办公服务。模式基本以短期租赁为主,但它已经开始通过购买写字楼和全球扩张来现实多元化。同时,随着负债的增长(WeWork去年已经举债约7.02亿美元,而且利率高达7.9%),涉足企业租赁和长期出租业务将为该公司带来持续性收入,而这可以吸引债券持有人。

WeWork目前在425个地点,拥有超过400,000名会员。会员每月支付WeWork设施费用的人数从186,000跃升至401,000,占2018年收入的88%。公司在2018年建立了90%的入住率,会员总数增加了116%,达到401,000。

WeLive是一个新概念,它促进了共同生活空间,人们可以居住在宿舍式公寓中,辅以不同的设施,如私人厨房,大露台,媒体室等等。在每日欢乐时光,喜剧之夜和瑜伽课程等活动中,租户有机会互相互动。

WeLive目前活跃于两个城市 – 纽约和华盛顿特区 – 每个城市都有一栋公寓楼。在纽约,公寓单位与共用办公空间位于同一栋楼内,使早上通勤只需乘电梯即可抵达。

WeGrow面向 2-11岁的儿童,为未来的家庭提供无缝和积极的应用体验。学校通过一个植根于蒙台梭利传统的综合,差异化的课程,支持儿童的思想,身体和灵魂的成长。通过同等重视所有6个增长支柱,儿童可以继续成长为平衡,实现,快乐的人类。

3.WeWork2018年仍面临持续性亏损

WeWork创立至今,仍面临持续性亏损问题。截至2019年3月份,过去一年中平均每天每小时亏损219,000美元。

数据显示,2017年,WeWork实现营收8.86亿美元亏损9.33亿美元;2018年,这两个数字翻倍至18亿美元、19亿美元;2019年第一季度则亏损2.64亿美元。

目前,共用办公室的会员资格仍然是最大的收入:2018年的收入为16亿美元。收入的增长部分来自服务业:8400万美元,而2017年为4430万美元。另外由收购带来的其他收入从2017年的1,960万美元跃升至2018年的1.28亿美元,占比约32%。已收购项目包括PxWe,Meetup,Flatiron,Conductor,Creator Awards和Strategic Events。

影响财务收入的关键数据中,WeWork会员入住率下降:去年年底的入住率从第三季度的84%降至约80%,而WeWork密切关注的另一个指标 – 每个成员每年创造的平均收入 – 继续逐渐下降至$ 6,360。现在比2016年初下降了13.5%。

 

截至去年12月,WeWork在超过100个城市拥有逾40万名会员;员工人数超过1000人的企业客户约占会员总数的三分之一,且WeWork与越来越多大公司客户签约,亚马逊、百事、Salesforce都是WeWork的客户。在中国,WeWork于8个一、二线城市开设了超过70个共享办公空间,企业客户包括阿里巴巴、腾讯和摩根士丹利。

但WeWork市场情况仍不容乐观。 2018年Q3季度WeWork入驻率从84%下降至80%。另外,年度平均会员人数和每名实体会员的服务收入也出现了下降。2018年最后一个季度,该指数跌至3年来的最低点,从2016年初的7353美元降至每位会员6360美元。

4.独角兽IPO浪潮来临

 

WeWork的首次公开募股有望成为今年仅次于优步的第二大发行,其在纽约证券交易所5月首次公开募股后价值824亿美元。

在2019年,有226家私营公司在等待上市。这些公司的价值为6970亿美元。假设公司浮动价值的15%,预计上市总计超过1000亿美元(6970亿美元x 15%= 104.55亿美元),将打破1999年和2000年的记录。

而根据标准普尔全球市场情报(S&P Global Market Intelligence)的数据,在过去12个月内开始交易的141家首次公开募股中,有68%报告了现金流量。优步在过去12个月中从运营中消耗了近20亿美元现金,另外还有5.97亿美元的资本支出。在过去12个月中,这总计26亿美元的自由现金使用。按照这种速度,该公司将在大约两年内消耗其57亿美元的现金和短期投资。

与互联网早期巨头相比,目前待上市独角兽企业盈利状况堪忧,仅有16%企业上市时具有盈利能力。

WeWork和今年掀起上市热潮的一批硅谷公司很类似,像网约车Lyft、优步,业务快速增长的同时出巨额盈亏。Lyft和Uber的首次公开募股(IPO)岌岌可危,使其他公司上市的道路更加复杂。成立了6年的Lyft去年亏损9.11亿美元,是历史上美国上市前亏损情况最严重的公司。已经上市的Uber更夸张,上季度亏损就超过8亿美元。WeWork需要强调一条明确的前进道路,让投资者对现金燃烧公司充满信心。

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